Building Operations & Experience (BOE) is een moderne benadering van commercieel vastgoed die zich richt op het creëren van ruimtes die beter werken voor mensen. Het combineert Property Management (beheer van leases, huurinning en huurdersrelaties), Building Operations (onderhouden van systemen zoals HVAC, verlichting en beveiliging) en Workplace Experience (ontwerpen van ruimtes en toevoegen van voorzieningen om de huurderbeleving te verbeteren).

BOE creëert ruimtes waar mensen willen zijn, niet alleen moeten zijn. Voordelen zijn tevredener huurders, betere retentie, verbeterde gebouwprestaties, hogere vastgoedwaarde, en concurrentievoordeel in de markt.

Bij traditionele kantoren betaalt u voor de gehele vloeroppervlakte, inclusief werkplekken, privékantoren, vergaderruimtes, het sociale hart en gangen.

Concreet voorbeeld voor 10 personen in Amsterdam Centrum:

Traditioneel kantoor (100m²):

• Huur: €450/m² per jaar = €45.000 per jaar
• Servicekosten: €75/m² per jaar = €7.500 per jaar
• Subtotaal: €52.500 per jaar, exclusief schoonmaak, internet, koffie, boodschappen

Eenmalige kapitaalinvesteringen (CAPEX):

• Fit-out: €500/m² = €50.000
• Inrichting: €2.000 per persoon = €20.000
• Totale CAPEX: €70.000

Serviced Kantoor voor 10 personen:

• €500 per persoon per maand = €5.000 per maand
• €60.000 per jaar all-in (inclusief huur, servicekosten, internet, schoonmaak, werkplekken en toegang tot gedeelde faciliteiten)
• Geen CAPEX nodig

Bij Serviced en Managed Kantoren huurt u een specifieke privékantoorunit voor 2 tot 20 personen. De vuistregel is dat u ongeveer 6m² per persoon nodig heeft voor de kantoorunit zelf, omdat de operator alle andere voorzieningen zoals vergaderruimtes en sociale ruimtes al in het gebouw faciliteert. U kunt contracten afsluiten voor 6 tot 36 maanden zonder waarborgsom en zonder kapitaalinvesteringen voor de fit-out.

Hoewel Serviced Kantoren op het eerste gezicht duurder lijken wanneer u de prijs per m² vergelijkt, zijn ze vaak kostenefficiënter voor kleinere teams omdat:

1. U geen groot startkapitaal nodig heeft (besparing van €70.000 in bovenstaand voorbeeld)
2. U flexibelere, kortere contracten kunt aangaan (6-36 maanden vs. 3-5 jaar)
3. Alle faciliteiten en diensten al inbegrepen zijn in één maandelijks bedrag
4. U alleen betaalt voor de ruimte die u daadwerkelijk gebruikt, terwijl u toegang heeft tot alle gedeelde faciliteiten

Voor startups, kleine teams of bedrijven die snel willen schalen zonder langdurige verplichtingen aan te gaan, kan een Serviced Kantoor daarom ondanks de ogenschijnlijk hogere prijs per vierkante meter de meest economische keuze zijn.

Voor teams groter dan 25 personen is het doorgaans kosteneffectiever om een Managed of Traditioneel Kantoor te huren. Bij een Managed Kantoor kan de Building Experience Operator (BOE) aanbieden om de fit-out in te bouwen en te managen. Dit is iets duurder dan wanneer u zelf de fit-out verzorgt in een traditioneel kantoor, maar biedt aanzienlijke voordelen.

Het grote voordeel van een fit-out via een BOE is dat u gebruik maakt van hun 'preferred suppliers'. Deze leveranciers kennen het gebouw vaak al goed en zijn bekend met de mogelijkheden en beperkingen van het pand. Dit kan het proces aanzienlijk versoepelen en onvoorziene problemen voorkomen tijdens de inrichting.

Bij het huren van traditionele kantoren geldt als vuistregel 10m² per werknemer voor de totale kantoorruimte. Dus voor 10 personen huurt u een traditioneel kantoor van ongeveer 100m².

Voor de daadwerkelijke indeling van de ruimte:

• Werkplekken: 5m² per persoon (2,5m x 2,5m). Dit omvat een bureau, een bureaustoel en vrije bewegingsruimte. Ongeveer 50% van de totale kantoorruimte wordt typisch ingenomen door werkplekken.
• Privékantoren: 6m² per persoon voor ruimtes met een capaciteit van 2 tot 12 personen.
• Vergaderruimtes: 2-3m² per persoon capaciteit. Een vergaderkamer van 18m² kan comfortabel 6-9 mensen accommoderen.
• Sociaal hart/break-out ruimtes: 1,5-2m² per persoon. Dit omvat lounges, pantry's en eettafels waar medewerkers kunnen ontspannen en samenkomen.
• Receptie/wachtruimte: minimaal 10-15m²
• Opslag: 5-10% van de totale ruimte
• Circulatieruimte: 15-20% voor gangen en bewegingsruimte

Een praktisch voorbeeld: bij een kantoor van 100m² voor 10 personen wordt ongeveer 50m² ingenomen door werkplekken, terwijl de rest wordt verdeeld over vergaderruimtes, breakout ruimtes, opslag en circulatieruimte.

Serviced Kantoren bieden de grootste flexibiliteit met contracten die typisch 3, 6, 12, 18 of 24 maanden lopen, opzegtermijnen van slechts 1-3 maanden, uitstekende schaalmogelijkheden, en soms breakclausules.

Managed Kantoren bieden een middenweg qua flexibiliteit met contractduur van 1-5 jaar, opzegtermijnen van doorgaans 3-6 maanden, mogelijke uitbreidingsrechten binnen het gebouw, en onderhandelbare breakclausules.

Traditionele Kantoren bieden de minste flexibiliteit met contractduren van meestal 3-5+ jaar, opzegtermijnen van 6-12 maanden, beperkte schaalmogelijkheden tenzij specifiek onderhandeld, en minder gebruikelijke (en vaak duurdere) breakclausules.

Belangrijke factoren zijn:

Nabijheid tot uw werknemers (centrale locaties kunnen de tevredenheid verhogen);

Toegankelijkheid voor klanten;

Goede openbaar vervoerverbindingen;

Voldoende parkeergelegenheid;

Buurtvoorzieningen (restaurants, cafés, winkels);

Faciliteiten in het gebouw (vergaderruimtes, lounges, fitnessruimtes);

Past de locatie bij het imago van uw bedrijf;

Doorgroeimogelijkheden;

Budgetoverwegingen.

Standaard faciliteiten bij Serviced Kantoren zijn doorgaans:

1. Receptieruimte en bijbehorende diensten;
2. Vergader-, Conferentie en break-out ruimtes en lounges;
3. Uitgeruste natte en/of droge pantry;
4. High-speed internet en WiFi;
5. Schoonmaakdiensten, 24/7 toegang tot het gebouw, en beveiligingssystemen.

​

Premium faciliteiten bij Serviced Kantoren zijn doorgaans:

1. Café of restaurant in het gebouw;
2. Barista-koffieservice;
3. Fitnessruimtes, en douches en kleedkamers;
4. Buitenterrassen of tuinen;
5. Podcast-studio's;
6. Evenementenruimtes;
7. Fietsenstalling;
8. Community-evenementen voor netwerken.

Voor Serviced Kantoren: Een all-inclusive maandelijks bedrag dat vrijwel alle kosten dekt, meestal geen waarborgsom, minimale opstartkosten, met mogelijk extra kosten voor aanvullende diensten zoals printen of catering.

Voor Managed Kantoren: Basishuur, servicekosten, meestal een waarborgsom (doorgaans 2 of 3 maanden huur), kosten voor optionele diensten (internet, schoonmaak, receptie), en beperkte inrichtingskosten.

Voor Traditionele Kantoren: Basishuur, servicekosten, waarborgsom (3 maanden huur), aanzienlijke inrichtingskosten, kosten voor meubilair en apparatuur, aansluitingen voor nutsvoorzieningen, en contracten voor schoonmaak en internet.

Serviced Kantoren zijn ideaal voor teams van 2-25 personen die flexibiliteit nodig hebben en voorspelbare maandelijkse kosten zonder te investeren in meubilair. Perfect voor startups, scale-ups of bedrijven die tijdelijk extra ruimte nodig hebben.

Managed Kantoren werken het beste voor teams van 20+ personen die enige aanpassingsopties wensen met middellange termijn verbintenissen (1-3 jaar). Ze zijn populair bij middelgrote bedrijven die stabiliteit zoeken zonder de volledige verantwoordelijkheid van een traditioneel kantoor.

Traditionele Kantoren zijn geschikt voor grotere teams (30+ personen) die volledige controle nodig hebben over het ontwerp en de indeling, vertrouwen hebben in hun langetermijn ruimtevereisten, en kapitaal beschikbaar hebben voor inrichtingskosten.

Serviced Kantoren zijn volledig gemeubileerde en uitgeruste kantoorruimtes die direct klaar zijn voor gebruik. U betaalt een all-inclusive maandelijks bedrag dat huur, nutsvoorzieningen, internet, schoonmaak en receptiediensten dekt. De contracten zijn flexibel (3-24 maanden) en ideaal voor teams van 2 tot 25 personen.

Managed Kantoren zijn turn-key oplossingen zonder meubilair, gelegen in bedrijfsverzamelgebouwen. U betaalt huur en servicekosten aan de Building Experience Operator, met optionele diensten zoals internet, schoonmaak en receptie. Deze bieden meer aanpassingsmogelijkheden dan Serviced Kantoren, geschikt voor ruimtes vanaf ongeveer 50m², met contracten van 1-5 jaar.

Traditionele Kantoren kunnen turn-key en casco ruimtes waarbij u zelf verantwoordelijk bent voor het plaatsen van een eventuele fit-out, het meubilair en het beheer. Deze gaan gepaard met langetermijncontracten (3-5+ jaar) en vereisen aanzienlijk startkapitaal voor de waarborgsom, fitout en meubilair.

YourSpace biedt gespecialiseerde bemiddelingsdiensten voor de aan- een verhuur van Managed Kantoren, Serviced Kantoren en onderverhuur van kantoorruimtes. We genereren gekwalificeerde leads via gerichte cold outreach, ons SEO-geoptimaliseerd platform en kantoor publicaties op Funda middels ons partner kantoor Carla van den Brink. We begeleiden het volledige proces van fotografie en advertenties tot bezichtigingen en contractondertekening. U betaalt alleen bij succesvolle verhuur met onze no-cure-no-pay werkwijze.

Building Operations & Experience (BOE) is een nieuwe benadering in commercieel vastgoed die vastgoedbeheer, gebouwbeheer en werkplekervaring integreert. Voor verhuurders is BOE belangrijk omdat moderne huurders steeds meer zoeken naar kantoren met flexibiliteit, services en hospitality. Door BOE-principes toe te passen verhoogt u de aantrekkelijkheid van uw pand, verbetert de bezettingsgraad en maximaliseert u de huuropbrengst.

YourSpace werkt op basis van no-cure-no-pay. U betaalt alleen bij succesvolle verhuur een courtage van 10% over de netto huur van de eerste 12 maanden, wat lager is dan het marktgemiddelde. Het plaatsen van een advertentie op YourSpace.ai en bij Carla van den Brink is kosteloos. Voor Funda in Business listings zijn er twee opties:

• Funda Compleet - €240/jaar + €80 administratiekosten beide exclusief BTW.
• Funda Premium - €365/jaar + €80 administratiekosten beide exclusief BTW.

​

Voor een optimale listing vragen wij om professionele foto's (via WeTransfer), een brochure of omschrijving van de ruimte, en gedetailleerde informatie over de beschikbare kantoorruimtes. Afhankelijk van het type ruimte (niet-gemeubileerd, gemeubileerd, vergaderruimtes, coworking of dedicated desks) hebben we specifieke gegevens nodig zoals oppervlakte, prijzen, beschikbaarheid, minimale contractduur en bijzonderheden. Na ontvangst stellen wij een concept Agency Listing op voor uw goedkeuring.

De verhuurperiode verschilt per situatie en is afhankelijk van diverse factoren zoals stad, stadsdeel, omvang van de ruimte, service-niveau en prijsstelling. Om realistische verwachtingen te creëren en teleurstellingen te voorkomen, kunnen wij geen specifieke indicatie geven over hoe lang het duurt voordat een Managed Kantoor, Serviced Kantoor of Onderhuur Kantoor wordt verhuurd. Wel zorgen wij met drie verschillende kanalen (YourSpace platform, Carla van den Brink en Funda in Business) voor maximale zichtbaarheid bij de juiste doelgroep, wat de kans op een snelle match vergroot. Bij onze no-cure-no-pay werkwijze lopen verhuurders bovendien geen financieel risico tijdens de zoektocht naar de juiste huurder.

In onze ervaring is de doorlooptijd voor het oriënteren, bezoeken, selecteren, onderhandelen en huren van een kantoor afhankelijk van het type kantoorruimte. Voor Managed Kantoren, Serviced Kantoren en Onderhuur Kantoren bedraagt deze doorlooptijd minimaal 4 weken tot maximaal 4 maanden. Bij traditionele kantoorruimtes is dit proces doorgaans langer, met een doorlooptijd van minimaal 6 weken tot 6 maanden.

Het is belangrijk om te begrijpen dat het beslissingsproces vaak wordt beïnvloed door deze sleutelfactoren:

1. De einddatum van de huidige huurverplichting
2. Of het bedrijf eerder wil verhuizen dan de huidige huurverplichting afloopt
3. De match tussen het beschikbare budget en het gewenste stadsdeel
4. De minimale huurverplichting die de huurder bereid is aan te gaan en of dit mogelijk is
5. Het aantal beslissers dat betrokken is bij het proces

Bij YourSpace begrijpen we deze dynamiek en begeleiden we verhuurders in het effectief positioneren van hun kantoorruimte om aan te sluiten bij de behoeften en beslissingsprocessen van potentiële huurders.

Managed Kantoren zijn turn-key kantoorruimtes zonder meubilair, vanaf ongeveer 40m², met contracten van doorgaans 3-5 jaar, met uitzonderingen van 1 en 2 jaar. De huurder betaalt aan de verhuurder huur en servicekosten per maand, en de mogelijkheid voor het afnemen diensten zoals internet, schoonmaak, fit-out en meubilair worden aangeboden.

Serviced Kantoren zijn gemeubileerde en uitgeruste kantoorruimtes voor teams doorgaans 2-30 personen, met contracten van minimaal 6 maanden tot maximaal 3 jaar. Ze worden doorgaans all-inclusive aangeboden met diensten als receptie, vergaderen, schoonmaak en internet in het maandbedrag inbegrepen.

Om uw kantoorruimte aantrekkelijker te maken voor flexibele verhuur, overweeg: het aanbieden van kortere contracttermijnen (6-24 maanden), toevoegen van gemeenschappelijke faciliteiten zoals vergaderruimtes en lounges, investeren in goede internetinfrastructuur, en het implementeren van een service-element zoals receptie, vergaderfaciliteiten of hospitality en catering. YourSpace kan u adviseren over welke aanpassingen de hoogste ROI bieden voor uw specifieke pand.

Kantoren met flexibele verhuur voorwaarden bieden meerdere voordelen voor verhuurder:

• Verlaagd leegstandsrisico. Uit onderzoek blijkt dat full-service werkplekken tot 3x meer omzet genereren dan traditionele verhuur;
• Hogere bezettingsgraad (gemiddeld 85-95% versus 70-75% bij traditionele verhuur);
• Verbeterde cashflow en winstmarge door hogere huurprijzen per m²;
• Grotere pool van potentiële huurders;

Ja, YourSpace is gespecialiseerd in onderverhuur voor bedrijven die door thuiswerken of reorganisatie overtollige kantoorruimte hebben. We helpen bij:

1. De professionele presentatie van de ruimte voor online zichtbaarheid;
2. Het vinden van leads en organiseren van bezichtigingen onderhuurders.
3. Contract onderhandeling en het opzetten van flexibele overeenkomsten (meestal 6-24 maanden),

Onze expertise zorgt ervoor dat zowel hoofdhuurder als onderhuurder een passende overeenkomst krijgen zonder juridische complicaties.

De belangrijkste trends die we zien: een blijvende verschuiving naar hybride werken (50% van werknemers wil slechts de helft van hun tijd op kantoor doorbrengen), groeiende vraag naar flexibele kantoorconcepten (verwacht wordt dat 30% van alle kantoorruimte in 2030 flexibel verhuurd wordt), toenemende focus op werkplekervaring en hospitality, en dalend traditioneel kantoorgebruik (-17% in Europa in 2024). Verhuurders die nu inspelen op deze trends hebben een concurrentievoordeel.